요즘은 우리나라 부동산 위기를 경고하는 전문가들이 많아지고 있습니다. 전국 곳곳에서 전세 사기 사건이 시한폭탄처럼 터지고 있는 상황입니다. 지난해부터 시작된 기준금리 인상과 주택가격 하락이 원인일 것입니다. 그래서 전세사기 피해자들을 위한 정부 대책 마련이 시급한 실정입니다. 부동산 전문가들은 사금융의 성격이 짙은 전세제도 자체를 없애야 한다는 주장도 하고 있습니다.
그래서 이번 글은 전세제도를 도입한 이유가 무엇인지 알아보고 그에 따른 부작용을 알아보겠습니다. 더불어 이런 제도의 문제점을 정부가 어떻게 해결해야 하는지 정부 대책도 함께 알아보겠습니다.
1. 전세 제도 도입 이유
전세 제도가 정착된 것은 1960년 박정희 정권 때였습니다. 당시 경제개발로 인해 도시화 산업화가 이루어지고 대도시에 사람들이 몰리게 되자 사람들이 살 집이 없어 길거리 노숙자가 많아졌다고 합니다. 이에 정부는 이 문제를 해결하기 위해 건설자본과 민간금융을 끌어들여 대단위 아파트를 짓게 합니다. 건설사에서 지은 아파트가 미분양이 나지 않도록 부자들에게 아파트를 살게 하기 위해 규제를 풀어주고, 서민들에게는 아파트 값의 70~80%가량이나 되는 전세자금대출을 해주게 됩니다. 부자들이 집을 사줬기 때문에 건설사의 안정적인 건설비회수가 가능했고, 분양된 주택을 임대를 놓았을 때 거액의 전세자금이 대출되고 다시 그 전세자금은 은행으로 들어왔기 때문에 박정희 정권은 정부지출을 최소화하면서 서민들의 주택난을 해결할 수 있었고 산업화시대의 노숙자들도 사라지게 되었다고 합니다.
하지만 21세기에 들어서는 상황이 바뀌게 됩니다. 대중 교통의 발달로 실수요자가 감소하게 되고 실수요자의 선택의 폭이 이 많아지게 됩니다. 또한 금융환경이 변화되어 임대인이 전세금을 은행에 넣어두지 않고 다른 방법으로 투자를 하기 시작하지요. 새로운 금융상품들이 많아지고 임대인이 재테크로 전세금을 더 불릴수도 있지만 한방에 날려버리는 손실가능성도 더 커지게 됩니다. 이런한 현상은 깡통전세의 원인이 됩니다. 건설사는 부족한 자기가본으로 아랫돌 빼서 윗돌 막는 방식으로 아파트를 지어 왔기 때문에 실수요자가 감소하는 시기에 갈수록 미분양 리스트는 늘어나고, 물가 상승으로 인한 건설비 인상은 건설사 자체의 PF리스크를 키우게 됩니다.
알고보면 전세제도는 지금 이 시대에는 맞지 않는 제도임에도 불구하고 여전히 대한민국에서 보편적인 임대차 거래 유형으로 남아있는 것 같습니다. 현재 다양한 전세 제도의 사건들은 예견된 일인지도 모르겠습니다.
2. 전세 제도의 부작용
전세 제도의 부작용으로 가장 문제가 되는 것은 당연히 전세 보증금 리스트입니다. 임대인의 파산이나 사망 등으로 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다. 주택임대차보호법에 의해 보호를 받는 전세 계약이나 전세권을 등기한 경우에는 손실 가능성은 낮지만 그렇지 않은 경우는 손실 가능성이 큽니다. 정부에서는 이 문제를 보완하기 위해서 전세 보증 보험이라는 금융상품을 만들었지만 보험 자체가 가입이 안되는 경우도 있고, 가입이 되더라도 보험이 모든 경우에 대해서 보장하고 있는 실정은 아닙니다.
이런 제도의 부작용으로 22년에 일어난 빌라왕 사건을 들 수 있습니다. 이른 바 깡통주택이라는 것을 수천 채 단위로 보유한 임대인을 빌라왕이라고 합니다. 이들은 한명이 아니라 조직적으로 이루어진 범죄라는 사실이 들어나면서 여전히 수사가 진행되고 있습니다. 문제는 이들 중 꼬리자르기를 하려고 수천 채를 보유한채 자살 해버려 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 것입니다. 피해자들이 속출하면서 그 피해자들이 가난에 시달리다 또 견디지 못하고 자살하는 사건이 연쇄적으로 일어나고 있는 실정입니다. 전세가율에 대해 공시지가 기준의 LTV 제한을 걸어놓고 전세 보증금 전액을 국가가 다른 방법으로 동결해 임대인이 전세 보증금을 함부로 투자에 나설 수 없게 하는 등의 방법을 써서라도 문제를 해결하지 못하면 빌라왕 사태같은 일은 계속적으로 일어날 수 밖에 없습니다.
또한 이러한 전세 제도은 갭투자를 발생시켜 집값을 상승하게 만드는 근본적인 원인이라는 분석도 있습니다. 임대인이 전세금을 투자 자금으로 활용해서 또 다른 주택을 구입하는 식으로 여러 채의 주책으로 불려나가면 주택 가격이 인구와 수요, 물가 상승률에 비해 터무니없이 오르고 거품이 끼기 때문에 결국 무주택자가 주택을 구매하기가 더 어려워지는 구조가 됩니다. 또한 전세금 대출이 가계 부채 통계에는 포함되지 않아 한국의 가계부채 규모가 수치상으로 축소되어 발표됩니다. 한국의 가계부채는 전세보증금을 빼고도 이미 주요 국가들 가운데 상당히 높은 수준인데 그것까지 합하면 세계 최상위권이 됩니다.
임차인 입장에서 보면 전세 보증금 대출은 월세 보다는 싸다고 하지만 변동금리입니다. 다시 말해 인플레이션으로 금리 인상을 하게 되면 그 이자 감당 하기가 힘들다는 단점도 있습니다. 영끌족 못지 않게 전세 보증금 이자 때문에 시달리는 임차인들도 많습니다. 서울에 전세가 10억을 넘어간 지가 꽤 되어서 대출금의 이자가 만만치 않은 상황입니다.
정부 입장에서도 전세가 자가보유율을 떨어뜨리고 전세자는 종합부동산세를 내지 않아도 되기 때문에 부정적인 입장이라고 합니다.
3. 정부 대책
전세에 대한 정부 대책은 전세를 얼마나 안정적으로 공급할 수 있는지가 초점이 됩니다. 박근혜정부때는 집값하락에 따른 전세 불안정이 심화되자 이를 임대사업자 제도를 만들어서 임대인을 보호했습니다. 임대사업자 제도는 다주택자인 개인들을 법적인 사업자로 전환해 다양한 세금혜택을 주는 제도입니다.
반면 문재인 정부에서는 민간임대인 전세가 아닌 적극적인 공공임대 공급으로 시장이 전세에 의존하는 부분을 줄여보려 했지만 공공만으로 시장의 수요를 대응하는 것이 어렵다는 한계를 보여줬습니다. 같은 시기에 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건까지 발생해 LH위주로 한 공공 주택공급에 국민들의 불신이 깊어져 정부를 믿지 못하는 사태에 이르기 까지 했습니다.
현 정부는 전세 사기로 인한 피해로 세번째 사망자가 발생한 시점에서 전세 사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR)등 가계대출 규제를 한시적으로 예외 적용하기로 했습니다. 또한 6개월 경매유예등 시간을 벌어주는 것 외에도 여러 조치를 취할 예정이라고 합니다. 은행별로도 전세 사기 피해자에 대한 지원책을 준비 중인 것으로 알려졌습니다.
하지만 이런 대책들은 한시적인 임시방안일 뿐 제도적으로 뿌리내린 전세사기를 막을 방법은 없다는 것이 문제입니다.