최근 전세사기피해자들이 늘어나 부동산에 대한 대책이 시급합니다. 일반 서민들이 모르는 전세사기유형들이 속출하고 있는 시점에서 전세계약을 맺을 때 계약 전후 주의해야 할 사항들이나 ,조심해야 할 사항들에 대해서 알아보았습니다. 이 글을 통해 전세 계약을 맺을 때 알아야 할 사항들을 꼭 체크해 보세요. 모르고 당하면 당한 사람들만 서럽습니다. 사기는 미리 예방하는 것이 최고입니다.
1. 전세사기방지-계약 전
전셋집을 결정한 후에 가장 먼저 해야 할 일은 그 집에 대한 등기부등본과 신탁원부를 확인하는 일입니다. 등기부등본에는 집주인이 누구인지, 그 집에 대한 대출이 얼마인지에 대한 사항이 자세히 적혀 있습니다. 신탁원부는 계약할 집이 신탁등기된 부동산일 때 꼭 확인해야 합니다.
계약한 날 집주인이 등기부등본에 적힌 집주인과 동일인인지 확인해야 합니다. 간혹 신분증을 위조하여 돈만 받고 튀는 사기 케이스가 있답니다. 만약 계약하러 온 사람이 집주인이 아닐 경우 위임장을 가지고 왔더라도 그 자리에서 집주인과 직접통화해 확인해야 합니다.
만약 등기부등본을 보여주지 않으려는 집주인이나 중개인이 있다면 일단 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본과 신탁원부는 인터넷등기소 모바일 앱을 설치하면 그 자리에서 바로 열람 가능합니다.
2. 전세사기방지-계약 후
이사를 했으면 바로 전입 신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 그 집이 다른 사람에게 팔려서 주인이 바뀌더라도 세입자가 계속 살 수 잇는 대항력이 생깁니다. 확정일자를 받으면 그 집에 다른 사람이나 은행에서 근저당을 잡더라도 세입자가 그들보다 선순위라는 우선 변제권이 생깁니다. 우선변제권은 대항력이 있어야 생기므로 전입신고와 확정일자 둘 다 받아놓으셔야 합니다. 그래야만 집주인의 협조가 없어도 등기부등본에 전세권을 설정 기록한 것과 같은 효과가 있어 후순위 채권자보다 먼저 전세 보증금을 받을 수 있습니다. 주민센터에 전세계약서를 들고 가면 계약서에 확정일자가 적힌 동장을 찍어주고 주민센터에서 그 사항을 기록합니다. 확정일자는 계약서만 있어도 받을 수 있으므로 최대한 빨리 받으시는 것이 좋습니다. 받은 다음 날 부터서야 효력이 발생하므로 잔금 치르기 하루 전, 즉 이사 하루 전까진 확정일자를 받아두시는 것이 좋습니다. 집주인이 잔금 치르는 날 집 담보 대출을 받아버리거나, 전입날 소유권을 변경해 보증금 먹튀를 해서 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있습니다. 확정일자를 받았더라도 사는 동안 자주 등기부등본을 직접 열람하여 집주인이 수상한 행동을 하지 않는지 확인해야 합니다.
전세금 보증 보험에 가입하는 것도 필수사항입니다. 만약 전세금 보증 보험 가입 조건이 안된다면 계약을 다시 생각해보시는게 좋습니다. 보증 보험이 없는 전셋집은 조심해야 합니다. 단 집주인 사칭 사기범에게 전세금을 줬다면 보장받을 수 없습니다. 보험만 믿고 안심하는 것은 금물입니다. 계약할 당시 집주인이 맞는지 철저히 확인하셔야 합니다. 또 전입 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 전입 당일 집주인이 몰래 소유권을 변경해버리는 경우도 보호 받을 수 없으니 이 부분도 철저히 확인하시는 것이 좋습니다.
3. 전세사기방지-조심해야 할 사항들
3-1. 대출이 많은 전셋집일 경우
대출이 많은 전셋집은 피하는 게 좋습니다. 등기부등본을 떼보면 은행대출과 채권자 현황들이 적혀 있습니다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 집을 판 대금이 등기부등본 상에 앞 순위 채권자부터 돌아가기 때문에 후순위인 전세세입자는 전세금을 한 푼도 못받을 수 있습니다. 전세 들어간 날보다 먼저 대출받은 내역(선순위 근저당)이 있으면 주의해야 합니다. 선순위 근저당이 많을 경우 집주인이 보증금 반환 의사가 있다고 해도 전세를 빼려고 할 때 집주인이 돈이 없어 다음 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있는 환경일 가능성이 높습니다.
3-2. 신축건물일 경우
신축건물보다는 지은 지 어느 정도 지난 건물이 좋습니다. 구건물은 시세가 안정적으로 잡혀 있고 전에 거주했던 세입자들이 보증금을 안정적으로 돌려받고 나갔는지 확인할 수도 있습니다. 간혹 지원금까지 준다고 하면서 신축건물에 전세를 유도한다면 사기일 확률이 높습니다. 대규모 사기 사태의 대상 물건을 살펴보면 대부분 신축빌라나 신축원룸, 신축오피스텔 등이 많습니다. 특히 신축빌라가 많습니다.
3-3. 집주인이 세금체납자일 경우
집주인이 세금 체납자일 경우도 주의해야 합니다. 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않습니다. 압류가 들어와야 등기부등본에 기재됩니다. '조세채권우선원칙'이 있어서 세금이 선순위가 됩니다. 미납국세 열람제도가 있어서 체납여부가 확인가능하지만 집주인 동의가 있어야 열랍할 수 있어서 무용지물입니다. 2022년 빌라왕도 대량의 새금 체납자였습니다. 이부분도 꼭 확인해 보시는게 좋습니다.
3-4. 신탁등기된 부동산일 경우
신탁등기된 부동산의 전세 계약 사기도 조심해야 합니다. 신탁등기된 부동산의 소유권은 집주인이 아닌 신탁회사에 있습니다. 이걸 숨기고 집주인이 계약을 하는 것입니다. 이 경우 등기부등본이 아니라 신탁원부를 보셔야 합니다. 대리계약이기 때문에 보증보험조차 받을 수 없습니다.
3-5. 다가구주택일 경우
다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 한명이고 등기부등본이 하나만 있는 주택을 말합니다. 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다. 먼저 입주한 세입자가 선순위세입자가 됩니다. 선순위 보증금이 건물 매매가보다 높아지면 나중에 들어간 세입자들은 보증금을 되돌려 받지 못할 가능성이 높아집니다. 선순위 보증금이 얼마되는지 꼭 확인하셔야 합니다. 임대인이나 중개사 말만 믿지 마시고 직접 확인하셔야 합니다.